市人民政府办公室 关于加强中心城区住宅小区物业服务和管理的实施意见

向上而行

市人民政府办公室

关于加强中心城区住宅小区物业服务和管理的

实    施    意    见

各县、市、区人民政府，随州高新区、大洪山风景名胜区管理委员会，市政府各部门：

为维护业主和物业服务企业合法权益，规范物业服务和管理活动，创新社会治理方式，营造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，经市人民政府同意，结合我市实际，制定本实施意见。

一、落实属地管理职责

（一）中心城区各级政府及其派出机构应将辖区内住宅小区物业服务和管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系。建立物业服务和管理综合协调机制和目标责任制，明确责任分工，落实人员和经费、场地。按照“属地综合管理、部门职能落地、市场监管到位、业主自治落实”的原则，建立健全政府负责、部门履职、街道办事处和承担相应职能职责的单位（含曾都区经济开发区管委会、城南新区管委会、随州高新区城东工作局，下同）统一管理、社会力量有效承接、社区居民有序参与的工作体制和运行机制。

（二）中心城区街道办事处应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会和业主委员会的换届选举工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；组织、指导暂无物业服务企业的住宅小区业主自主决定本小区管理形式，实现社区管理全履盖。

（三）中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位应当建立物业服务联席会议制度，成立协调工作专班，定期召集公安、民政、教育、住建、规划、物价、安监、质监、工商、城管、房产等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专营单位等各方代表会议，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

二、加强住宅小区业主大会、业主委员会成立和日常活动的指导、监督

（一）对符合首次业主大会会议召开条件的住宅小区，房产管理部门在接到建设单位或业主提出召开首次业主大会的书面报告后，应书面告知中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位。建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处和承担相应职能职责的单位移交小区建设的相关资料。中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位应当将移交资料建档保存，并按通知要求和相关规定成立业主大会会议筹备组，召开首次业主大会。首次业主大会会议筹备经费应由建设单位承担，老旧住宅区首次业主大会会议筹备经费由曾都区人民政府、随州高新区管委会承担。

（二）创新管理模式，倡导居（村）民委员会、业主委员会、物业企业“三位一体”的联动服务机制，推进共建共治和业主自治。对规模较大、户数较多的住宅小区试行三方“交叉任职”，即通过相关程序，把居（村）民委员会成员推选为本小区业主委员会主任；若居（村）民委员会成员不是本小区业主的，则由居（村）民委员会将居（村）民委员会成员委派担任本小区业主委员会第一主任（第一主任为名誉主任）；居（村）民委员会可把业主委员会主任聘任为居（村）民委员会的名誉主任助理。物业服务企业可把居（村）民委员会成员聘任为服务质量义务总监，把业主委员会主任聘任为服务质量义务副总监。通过“三方”联动，协调社区管理、业主委员会、物业服务的关系，调解物业服务纠纷。

（三）居（村）民委员会应协助做好辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会组建和换届选举等工作，加强对业主委员会日常运行的监管，指导业主委员会建立健全工作制度，依法开展活动。居（村）民委员会应整合信息和资源，发挥及时发现、快速处置、全程监督等管理优势，及时调解业主、业主委员会、物业服务企业在物业服务活动中的纠纷。对业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，协助中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位责令其限期组织召开；对逾期仍不召开的，协助中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位组织召开。对暂未成立业主委员会的住宅小区，居（村）民委员会应履行好属地管理职责，及时协调解决小区有关问题，督促业主及时召开首次业主大会，选举产生业主委员会，或依法开展自治管理。

三、完善业主委员会依法自治管理

（一）业主大会、业主委员会及其委员应依法依规履行职责义务和行使相关权利，自觉接受房产管理部门、中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位、居（村）民委员会的监督指导。业主委员会组织召开业主大会和作出会议决定，应当告知居（村）民委员会并听取其建议；业主大  会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，房产管理部门、中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位应责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（二）业主大会会议讨论决定，选聘、续聘和解聘物业服务企业，业主委员会根据业主大会决议，代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业主委员会监督物业服务企业履行物业服务合同及法定义务，定期组织业主对物业服务企业服务质量进行评价，及时了解、收集业主的意见和建议，调解业主之间因物业使用产生的矛盾纠纷，劝阻、制止业主的违法违规行为。

（三）业主委员会要加强自治管理，引导、帮助业主增强自律意识、提高文明素养、遵守管理规约、规范物业使用行为，依约交纳物业服务费，积极参与小区共建共治；对业主的不守约、不文明行为，在小区范围内，探索建立曝光等惩戒机制。

四、规范物业服务市场监管

（一）规范前期物业管理招标投标行为。在新建住宅小区销售之前，房产管理部门要督促开发建设单位依法依规选聘前期物业服务企业，实现新建住宅小区物业服务全覆盖。前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担。

（二）加大行业监管力度。房产管理部门要依法履行对本行政区域内物业服务活动的监督管理职责，建立物业区域划分备案管理、物业服务用房核查、专业经营设施设备验收移交、业主大会业主委员会备案、“六公开一监督”、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务合同备案、物业保修金等制度，全面规范物业服务市场行为；加强物业服务企业事中事后监管，处理物业服务活动中的投诉；督促物业服务企业及时排查、解决服务中存在的问题；对有违法违规行为的物业服务企业进行整顿清理；实施物业服务质量等级指导标准，完善以业主评价为主，中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位、居（村）民委员会、业主委员会评价为辅的物业服务质量等级考评体系，每年公布排名；建立健全信用评价体系和黑名单制度，完善信用管理平台建设，定期公布物业服务企业诚信记录，对列入黑名单的企业，两年内不得接管新的物业服务项目。利用信用和诚信评价结果，实行优胜劣汰，兼并重组，鼓励支持物业企业做大做强。引导物业服务企业运用“互联网+”思维，让电子商务、社区服务平台、微信APP等进社区，提高服务管理效率，创新服务管理发展模式。

（三）加大政策法规宣传力度。房产管理部门、中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位要通过新闻媒体、网络、宣传栏、宣传单等方式，多种形式宣传物业管理政策法规，引导业主树立正确的物业服务消费理念，营造全社会关心支持物业服务的良好社会舆论氛围。

五、强化部门间协同配合

（一）行政执法进小区。公安、民政、教育、司法、国土、规划、住建（房产、园林）、环保、物价、工商、质监、食药、民防、城管、消防等职能部门要切实履职尽责，依法加强对住宅小区建设、业主委员会组建运行和物业服务管理等工作的监管，落实行政执法进小区，建立违法行为投诉、处理和回复制度，在物业区域内显著位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为；选派业务能力突出、工作责任心强、承担相关业务的科室负责人作为物业服务联席会议联络员，配合中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位、居（村）民委员会、业主委员会解决物业服务和管理活动中需要协调的问题，共同维护好广大业主和物业服务企业的合法权益。

公安部门负责加强住宅小区治安管理，指导、落实安全防范和消防工作，加强流动人口管理，规范宠物管理，协调处理严重影响小区管理秩序的行为。

民政部门负责进一步完善现代社区治理体系，将业主委员会建设作为基层社会治理的基础性工作，纳入基层民主建设的范畴，着力构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局；加强对街道办事处和承担相应职能职责的单位履行业主委员会组建、换届选举和日常运行中相关工作职责的指导监督，对其履职情况进行考核；将业主委员会组建、换届选举与社区居委会换届选举工作统筹安排、联动部署、协调推进。

质监部门负责加强对电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备日常运行及重大安全隐患的安全监管。

安监部门负责处理小区出现的重大安全隐患和危化品在小区内存放、使用行为。

住建（房产、园林）部门负责做好住宅小区竣工验收、备案管理和房屋建设质量监管工作，督促建设单位履行质量保修义务；负责查处危及房屋结构安全和住宅室内装饰装修的违规行为；监督管理物业服务活动。

规划部门负责落实住宅小区的物业服务用房、停车位等公共设施规划，并做好规划条件核实证明工作。

城管部门负责查处住宅小区乱搭乱建、乱扩乱改、乱停乱靠、乱堆乱放、损绿毁绿、养殖家禽、噪声油烟扰民、占道经营等行为。

工商部门负责住宅小区内住改商违规经营的治理工作。

教育部门负责查处取缔住宅小区内违规开办培训班、培优班等行为。

物价部门负责研究确定前期物业服务收费标准；负责核定物业服务收费标准。督促物业企业对服务项目、服务内容、服务等级、收费等级、收费标准、收费内容、收费起始时间在小区内公示，并对物业企业的各种违规收费行为进行监督管理。

国土部门负责对小区内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权等一并登记为业主共有的不动产权属进行监管。

人民防空主管部门负责加强小区内人防工程平时开发利用的监督管理，严禁损坏人防工程的防护功能，既要保证人防工程的良好战备状态，又要充分发挥人防工程的平时使用效益。

环保部门负责对小区噪音、光污染等进行检测监督管理。

司法行政部门负责指导中心城区街道办事处和承担相应职能职责的单位、居（村）民委员建立健全人民调解组织和工作机制，加强住宅小区矛盾纠纷的疏导、调解。

其他相关部门和专营单位要严把监控、通信、供水、供电、供气等专业设施交付关口，督促开发建设单位按规定交付使用。

（二）加强督办考核。各职能部门要切实履职尽责，加强对小区各种违法违规行为的日常督促和整改。对履责不到位的，整改效果不明显的部门，由监察机关进行追责问责。

六、实施老旧住宅区整治改造

对中心城区配套设施设备不齐全的老旧住宅区，市、区两级政府应制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，按照“先整治改造、后规范管理”的原则，对老旧住宅区进行调查摸底，编制整治计划，确定改造范围，明确改造标准，实施有序改造和整治。整治工作完成后，对规模较大、硬件条件较好、具备物业服务条件的老旧住宅区，及时组建业主委员会，实行市场化物业服务；对规模较小、硬件条件较差的老旧住宅区，由街道办事处和承担相应职能职责的单位、居（村）民委员会组织开展居民自治管理，实行清扫保洁、秩序维护、设施设备运行等基本服务有偿提供，逐步解决老旧住宅区历史遗留问题。

七、加强组织领导和工作保障

（一）加强住宅小区物业服务和管理既是复杂的系统工程，更是关系人民群众切身利益的民生工程。市政府成立市物业服务和管理工作领导小组，由市政府分管领导任组长，市政府分管副秘书长、曾都区政府及随州高新区管委会分管领导任副组长，各成员单位分管领导为小组成员，负责协调解决物业服务和管理工作中的重大疑难问题。领导小组办公室设在市房产局，市房产局局长兼任办公室主任，承担领导小组日常工作，并负责督办物业服务联席会议议定事项。

（二）曾都区人民政府、随州高新区管委会要全面加强住宅小区物业服务和管理工作的组织领导，研究制定政策、措施，及时协调解决重点难点问题，保障人民群众安居乐业，促进社会和谐稳定。要强化监督考核，将物业服务和管理工作纳入年度责任目标、精神文明创建和社会治安综合治理体系。要细化奖惩措施，实行以奖代补，对此项工作完成较好的单位（部门）予以适当奖励。

八、本意见所指中心城区范围以《随州市城市总体规划》（2009-2020）划定的范围为准。

随县、广水市、大洪山风景名胜区参照本实施意见执行。

                                                       2017年5月18日