杨永席：东原后程发力的底气

linchunjie1982 · 发表于 2018-6-28 19:53:12

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东原集团总裁杨永席

乐居财经沙文蓉发自上海

（一）

40岁出头的杨永席，走路带风，一股精神气出现在镜头面前。

“今天在成都、环南京斩获了两幅优质地块。”他刚接到这个喜报，抑制不住内心的激动，剧透今年土储要增加800-1000亿新货值。

在很多房企观望的当口，为何东原集团频频出击？拥有20年从业经历的杨永席有自己的判断：市场有周期，东原要踏准节奏，目前时机到了，长三角有机会。

这几年，东原的“运气”一直很好，能够在上升期果断出手拿地，疯狂期隐忍不动。这与杨永席与东原的投资团队对市场的准确预判密不可分。

他清楚地记得，2016年9月23日在南京的那场土拍。“太疯狂了，20幅地块，几十家房企报名交了上千亿的保证金，每块地都拍到最高价再进行摇号，我们也报名了八幅地块。但是当拍到第三幅之后，我就发现情况不对，带领团队离开。”事实证明，当时的判断是对的。

“投资既要拼智慧，要拼勤奋，更要拼敏锐度”，杨永席将投资质量、投资效率把控得很好，东原的“地王”几乎很少。

拿地就要有钱，今年以来，房企普遍都感受到融资渠道的收紧，甚至有的资金成本超过15%。但“东原不缺钱！”2018年一季度，东原集团母公司迪马股份手中货币资金和流动资金纷纷达到新高，分别为58.72亿元、376.28亿元。

有钱又踩对了点，杨永席要求投资团队要在今年的土地市场上发力，“东原目前总土地货值超过1500亿元，今年上半年完成已经超过300亿货值，下半年力争再冲刺700亿的货值。”

（二）

作为从极度重视产品力的重庆厮杀出来的房企，没有两把刷子很难在地产江湖立足，东原的秘密武器是产品加运营。

“我是一个产品控，有很多的底线不能突破，比方说做叠墅产品，一楼必须有老人房、负一楼必须有采光、必须设计两个套房、入户花园有动线。”

东原在产品打造上，有一股温柔的杀伤力。一棵树的背后有故事，一个地漏的做法有故事，就连门廊上挂的一串挂灯，也包含着对客户的尊重和对品牌的坚持。

东原还成功打出了领先行业的社区运营王牌——童梦童享、优度优家……以及一个社区标杆产品——原聚场，全时段、全龄段涵养社区业主的东原生活。

这种品牌的独特性，来源于它对细节的敏锐感，和不断迭代的进取心。以“印”系列为例，重庆东原·印长江被业内外赞为“中国西部第一豪宅”。“我们卖2万6的时候，周边房价才卖1万。”

即使地块被限价，也不降低标准的底线。“东原的基因就是产品，至始至终不能放弃。如果一家房企平时都随便造房子，哪天突然提做产品，能信服人么？”作为东原集团的CEO，他还自曝糗事，曾经因为客户满意度偏低，在团队面前情绪失控。

东原集团一直致力于做一二线城市的中高端住宅，提升整体单盘平均效能指标，从而实现规模以及利润的快速增长。杨永席透露，东原不做纯刚需，三房以下的房子几乎不碰。

一个项目做成大杂烩，这是不现实的，服务对象不一样，标准体系也不一样。所以，东原只做自己擅长的领域，帮助业主实现从首次改善到终极改善。

（三）

“东原集团总裁的KPI考核是什么？”

本以为杨永席会报出一堆数据指标，但他笑称，没有KPI考核，因为自我要求很高。东原企业文化也特别简单，从之前的“开放、简单、透明”到今年的“进取、敏锐、合作”。

去年下半年，迪马股份曾经历了大股东债务风波，虽然上市公司独立运作的机制，并未让迪马受到实时性的经营影响，但多少会让企业经历一些外界的误解。“这是我职业生涯中比较难忘的一段经历。好在，一切都已经过去了，感谢这段历练，让我们团队各方面技能得到了锻炼，这是一笔宝贵的财富。”

在杨永席带领下，东原集团业绩一路有质量的增长。过去的三年，东原销售额在迅猛增长，复合增长率达到了66.4%，远远高于行业平均水平，2017年实现了近300亿销售额，跨入了全国前50强行列。

今年目标多少？杨永席透露：“制定的目标是500亿，但超额完成年度目标，应该问题不大，我们一直是做的多说的少，数字略保守了一些。以东原目前的土地储备以及营销能力来看，2-3年内过千亿，是大概率的事。”

迪马股份2018年一季报显示，旗下房地产业务在一季度创出销售金额102.3亿元的历史新高，同比增长123%。2018年1-5月，东原集团凭借185.5亿元的销售额跻身中国房地产品牌50强第49位。主体长期信用评级为AA，评级展望为稳定。

截至目前，东原不仅在西南区域位于领先的地位，还已经完成了全国化布局的战略纵深。截至目前，集团在建及拟建项目近50个，遍布上海、南京、杭州、苏州、重庆、成都、武汉、郑州等一二线经济发展重点城市。

杨永席自嘲这段经历，打通了自己的任督二脉，也对做一名优秀的职业经理人有了更多的感悟。“有韧性、思维敏捷、能应对各种变化。这是我心目中地产人应该具备的素质。”

他是一个十分自律的人，清晰地记得2016年8月7日第一次戒烟。“之前每天抽一包多，说不抽就不抽了，之后再也没有碰过烟。”同样，对于自己要求的规章制度，一定是身体力行，做好表率。

以下为乐居财经与杨永席的对话精选：

乐居财经：从事房地产行业近20年，最难忘的一件事是什么？

杨永席：去年下半年开始，东原集团的母公司迪马股份经历了大股东债务风波，这是我职业生涯中比较难忘的一段日子，但是团队更加团结，团队的战斗力和凝聚力得到更进一步的提升。现在，东原的发展又踏上了新的台阶，感谢这段历练，让我们团队各方面技能得到了锻炼，这是一笔宝贵的财富。

东原参加的是中长跑比赛，所以我们注意呼吸节奏，不能被打乱。速度忽快忽慢，毫无章法，肯定提前败下阵来。

乐居财经：每个房企都有自己的标签，东原集团有别于其他房企不一样的标签是什么，能否用一句话概括一下？

杨永席：这是一家进取、有特色、讲品质、有内涵的优秀房企。

乐居财经：能否介绍一下东原产品特色？

杨永席：东原只做偏改善的产品，不做纯刚需，三房以下的房子几乎不碰。我们打造产品的逻辑，是对客户需求深度的洞悉以及对他们极度的尊重。一个项目里面做成大杂烩，各种客群都有，这是不现实的，服务对象不一样，标准体系也不一样。所以，我们只做自己擅长的领域，帮助业主实现从首次改善到终极改善。

在目前市场环境下，房价卖不上去，房子又抢手，很多房企都会选择减配，但东原绝不会做。你可以随便问我们的员工，我开会从未提出过降低标准这件事。即使是地下室，我们都会按照既定标准来，做精装修。

乐居财经：东原集团未来战略目标是什么？

杨永席：今年定了500亿的销售指标，但是我估算了一下冲击600亿还是有很大的希望。目前土地储备达到了1500亿，今年目标再增加800-1000亿，拿地时机已经到来。在优质的土储之下，两到三年内，东原将冲刺千亿目标。

乐居财经：房地产＋是当前的风口，比方说长租公寓、健康教育、共享办公等等，您对这些房地产上下游衍生出来的产品怎么看，东原地产会在哪些领域布局？

杨永席：我们依然在我们主航道地产上做好文章，这是立足之本。

东原形成了社区运营的核心能力，未来将探索出空间赋能的业务方向，通过开发商合作、空间创收、知识产权输出、品牌合作等模式，成为城市空间服务商，打造持续超额盈利能力。

乐居财经：很多房企都在倡导加班文化，地产人的压力也是越来越大，东原集团的企业文化是什么样的？你有KPI考核指标吗？

杨永席：我没有KPI考核指标，特别感谢董事长罗韶颖以及董事会对我的信任。但是，我对每个项目都会有一套严格的财务指标考核办法。

每个项目都控制住了风险，最后结果肯定不会差。另外，我们在积极尝试一些新的投资方式，加大合伙制，扩大股本金，新的融资、供应链、ABS都会去做。现阶段做的就是经营加杠杆，通过运营效率和投资质量来控制成本，实现利润的再优化。

我也不刻意提倡加班文化，因为东原人本身是具有进取精神的。东原企业文化从之前的“开放、简单、透明”到今年的“进取、敏锐、合作”，文化进行了新一轮的刷新。

乐居财经：房地产调控依然在加紧，您对未来房地产市场持悲观还是乐观态度？

杨永席：近两三年来看，情况不容乐观，但是从长远来看，还有机会。

乐居财经：优秀的职业经理人应该具备怎样的素质？

杨永席：有韧性、思维敏捷、能应对各种变化。